(星星生活记者陈明琰2006年09月27日采访报导)“在加拿大，我们大陆移民要学会的是如何在资本主义社会为自己创造机遇和财富。只要有眼光，房地产投资是一个相对来讲最稳妥的赚钱方式。”刚开业的环球地产集团(GLOBAL LINK REALTY GROUP INC. BROKERAGE)四大东主之一，唯一大陆背景的东主庞海福(JOSEPH PANG)在接受星星生活报采访时如是说。
地产精英之强强合作
由封赖桂霞，刘玉娟，郭永雄，庞海福四人合伙的环球地产集团于9月25日正式剪彩开业。万锦市市议员赵成俊，多伦多地产局主席Dorothy Masoh，安省地产局董事Anne Briscoe等嘉宾纷纷到场恭贺。该集团四位合伙人全部是地产经纪持牌人(BROKER)，其中封赖桂霞、刘玉娟及郭永雄是来自香港的移民，都是加拿大地产学院院士。总裁封赖桂霞是多伦多地产局前主席，现任安省地产监管局(RECO)理事。集团主要资深经纪持牌人刘玉娟专长工商生意大买卖。郭永雄擅长商场买卖，土地开发，现任多伦多国泰狮子会会长及多伦多华商会理事。来自大陆的移民，财富地产俱乐部会长庞海福，毕业于清华大学和巴黎大学，是法兰西物理学博士，加拿大职业工程师，能流利使用英法中三种语言，专攻住宅买卖与地产投资。
对于这样一个香港和大陆背景资深地产精英的强强合作，大陆背景的东主庞海福表示，集团另三位合伙人在多伦多地产界的专业经验加起来有五十多年，自己加入这样一个团队能向他们三位学到很多高层次的地产投资经验，比如大型生意买卖、商场发展及土地开发项目等，同时，自己和另三名地产经纪李聪，萧焕立和孙志峰能帮助公司开发更多的大陆客源与市场，应该是双赢的合作。
资本主义之财富积累
庞海福认为，到加拿大来的大陆技术移民大多数是国内的精英，很多都是有专业技能的人才。在国内时候条件待遇都较好，但是来到加拿大，可能在很长一段时间都不能适应并找到经济收入稳定的生活方式。新移民的一大问题是大多数人没有资本主义的商业意识和头脑，单靠自己的努力和劳动在这个社会生活是比较艰难的，或者说要在短时间内实现财富自由很难。
既然到了加拿大，就必须遵循资本主义的社会规律。庞海福说，首先要改变观念，解放思想，学北美的商业社会和商业运作，不要死抱住自己的专业不放。说到这儿，他笑着举了个例子，刚从事地产经纪行业时，有朋友开玩笑问他，“你这个堂堂博士，工程师怎么帮人买卖房子去啦？”而他们没意识到，房地产也是一门学问，从事房地产业的目标也远不只帮客人买卖房子。大学4年可以学一门专业，那么在加拿大，4年也可以干成一件事。
庞海福介绍，拿地产经纪这个职业举例来讲，收入可以分为主动型收入和被动型收入。其中主动型收入包括帮客人买卖房屋的佣金，被动型收入则是地产经纪自己对楼盘住宅或者商铺等的地产投资。被动型收入应当越来越高，如果在一个家庭中，被动型收入渐渐大于主动型收入时，意味着已经向财务自由靠拢了。
机遇风险之投资选择
近期加国房地产市场的走势似乎让投资者心里没底，关于地产投资的风险一说，庞海福认为，任何投资都有风险，但是只要有长远眼光，有准确专业的信息，在成熟稳定的加拿大地产市场，投资地产的成功性和回报率依然是极高的。
人生每个阶段都会有“贵人”相助。庞海福说自己就遇到过很多贵人，这些“贵人”可以是老师，朋友，家人，地产经纪，理财顾问，老板，生意合伙人等等。大部分大陆移民登陆加国时间毕竟不长，来的时候也不是腰缠万贯，所以更要不断向身边的成功人士“取经”。还可以尝试多参加一些活动，多去认识一些能干的人，成功的人，比自己强的人。这样在潜移默化中，自己有会有所长进，学到东西。这也就是就象他为什么和另外三个在专业上非常强的合伙人合作，尽量缩短自己摸索的时间。
从事何种职业，对于每个人来讲亦属于一种投资和选择。庞海福介绍，环球地产集团在招贤纳才方面同样采用灵活科学的系统，希望给地产经纪们广阔的发展空间和充分的利益。集团公司采用的分帐方式有三种，分别适合年收入七万五以下；七万五到十万左右；还有十万以上的地产经纪。不同的分帐方式适合不同阶段的地产从业人员。公司强调团队合作，各展其才，个人和公司共同发展。他说，地产行业和其它任何行业一样,从业人员都需要靠不断积累专业经验,服务质量和市场信息来帮客人作最好的投资。希望公司和旗下团队能为广大移民朋友充当实现“财务自由”的“贵人”。
环球地产集团公司地址：351 FERRIER ST，SUITE 7，MARKHAM 905-475-0028，庞海福416-879-5008。
Showing posts with label 房地产 REAL ESTATE. Show all posts
Showing posts with label 房地产 REAL ESTATE. Show all posts
Wednesday, February 3, 2010
多城建筑公司北京建“加拿大未来之家”
（星星生活记者陈明琰2008年4月30日报导）总公司位于多伦多的加拿大西地建筑能源有限公司（Cenith Energy Corporation）于4月29日在市中心Fairmont Royal York酒店举行新闻发布会，宣布占地6500平方呎的“加拿大未来之家”（FUTURE HOUSE CANADA）展示中心已于3月8日在北京举行了动土仪式，并预计于7月15日竣工。该展示中心将在北京奥运期间展示加拿大先进的环保技术与科技成果，奥运结束后亦会向公众开放到2014年。该幢净零能源效率(Net-zero energy efficient)的建筑物将作为加拿大可持续发展的环保建筑产品与技术成果的展示平台，藉此拓宽商机。
西地建筑能源有限公司企业发展副总裁Bob Cheetham（右一）在会上表示，“未来之家”的项目旨在推广“绿色奥运”，北京市将在昌平区离奥运主场8公里的地区内，邀请包括美、韩、日等十个国家参与展示，加拿大的参与将大大提高加国环保建筑产品技术在中国的知名度，促进这些产品出口能力。
为“加拿大未来之家”担任顾问的加国环保专家汤友志（左三）表示，所谓净零能源效率是从五方面体现完全环保：房屋的保暖和节能，无污染的绿色建材，雨雪水处理，家电节能以及建筑物本身能源自给自足（太阳能、风能及地热再造）。他表示，这些技术虽然已在加国被广泛使用，但在进入中国市场的方面，速度和步伐远远落后于美欧等国。
西地建筑能源有限公司行政总裁秦旭东目前身在中国，该公司市场营运副总裁Gareth Edward（左二）对出席新闻发布会包括中国驻多伦多领事馆总领事朱桃英（右二）在内的嘉宾表示感谢，并在会上宣读了来自加国政府方面的贺词。
西地建筑能源有限公司企业发展副总裁Bob Cheetham（右一）在会上表示，“未来之家”的项目旨在推广“绿色奥运”，北京市将在昌平区离奥运主场8公里的地区内，邀请包括美、韩、日等十个国家参与展示，加拿大的参与将大大提高加国环保建筑产品技术在中国的知名度，促进这些产品出口能力。
为“加拿大未来之家”担任顾问的加国环保专家汤友志（左三）表示，所谓净零能源效率是从五方面体现完全环保：房屋的保暖和节能，无污染的绿色建材，雨雪水处理，家电节能以及建筑物本身能源自给自足（太阳能、风能及地热再造）。他表示，这些技术虽然已在加国被广泛使用，但在进入中国市场的方面，速度和步伐远远落后于美欧等国。
西地建筑能源有限公司行政总裁秦旭东目前身在中国，该公司市场营运副总裁Gareth Edward（左二）对出席新闻发布会包括中国驻多伦多领事馆总领事朱桃英（右二）在内的嘉宾表示感谢，并在会上宣读了来自加国政府方面的贺词。
Tuesday, February 24, 2009
超级地产经纪对房产逆市的看法
文：星星生活记者陈明琰
当金融海啸、经济大势不佳的新闻在多伦多大小媒体被炒得沸沸扬扬的时刻，很多华人对房地产市场的疑惑程度更是不断上升。有人担心房市泡沫，有人庆幸尚未下手置业，有人跺脚全部投资都在房市，也有人认为多市房地产根本不会有太大影响。
就此热门话题，星星生活记者走访了“热门”地产经纪关荣光(Peter Kwan)。之所以说他“热门”，是因为他的广告和眼熟的微笑也经常出现在大大小小媒体的醒目位置。让我们看看这位资深地产从业人员是否对2009房市的预测和他的笑容一样那么积极乐观。
2009是充满“挑战性”的一年
关荣光坐在会议桌那一头，露着那个很“Peter Kwan”Style的微笑，还没等我开口就说：“让我猜猜你采访的第一个话题是不是问我多伦多房地市场今年会怎样？”我们俩都笑了。记得四年前采访他时，也是一模一样的这个开场白，只不过那个时候，问的是房地产市场会“旺”成什么样。
关荣光说，2009年对于买家、卖家和房产经纪都会是充满“挑战性”的一年。
关荣光表示，加拿大经济、政治和美国还是有很多不同之处的，加国经济也许会受到一些影响，但是应该说来，加拿大人比较踏实，做事风格和政策方面也相对保守，目前房地产市场的起起落落当属正常现象。从他个人的观点来看，房地产市场转弱主要有四个原因。
首先，据他从业多年研究观察，加拿大房地产，每隔十年八年就有一个循环。这是很正常的现象。拿1995至1996年间上一次的低谷时期来算，一个周期正是时。其次，2008年3月的雪暴对房市有直接的影响，天气恶劣会影响置业。第三，加拿大失业率不断上升也是影响的因素。还有一个重要原因，就是去年9月开始的美国的金融海啸，对加拿大经济加剧影响，其中也包括房地产市场。
他说，对于大的政治、经济方面，也许我们老百姓出不了太大的力气，但是我们每个人能做的就是对工作、生活都紧守岗位、尽力而为、唱红经济，也只有乐观积极的态度，才能实现“人定胜天”！
买房子，等，不是办法
记者问到，有些新移民久久犹豫不绝地徘徊在到底买房还是租房之间，也有些人在等待房地产市场跌到谷底才出手买房，那如今是不是是时机该出手了呢？关荣光说，“我一直建议客户，没有人能够确切揣摩到底什么时候是市场谷底，只要符合自己的需要和实际情况，这才是最重要的考虑因素。”
关荣光表示，买房子不是买股票，与其将每月交千余元租金，大可以考虑把租金的钱用来交供按揭、交地税、管理费等，可能每月付出的数额相差不远，但供回来的楼则是自己的财产。
他说，举个例子来讲，如果一个家庭每月房租是$1500至$2000，那么如果自己有一些储蓄可以支付首期（现在有些楼盘符合要求者只要支付1%首期即可），买个交通方便、屋型实用的三十万余的房子，与房租相当的月供款扣除房贷利息之外的那部分是付到了自己的物业中，长远来讲也是一种积蓄，何乐而不为。更何况，衣食住行是我们生活的必须，而且华人始终喜欢拥有自己的物业，俗话说“有地就有财”，这是一种安定感、归属感、，满足感。眼巴巴要等房产的谷底才出手并不是明智的选择。
另外，买房子还是要看每个家庭的各种情况，比如家庭收入扣除固定支出后剩多少，有多少人住，希望孩子在哪里上学，有没有老人，社区治安，附近买菜购物等等。
卖房子，别怕，多比较几个资深经纪
关荣光说，目前的楼市，对部分房地产经纪们来说是较为辛苦的，比如市场上的盘多了，买家选择也多了，可能会拼命砍价；有些业主想快点卖出自己的房子，经纪就要想办法如何帮客人来促销，多打一些广告（包括其他族裔的广告）等。他说这些都是“逆市求生法”。房产经纪只有自己调节，才能以自己的勤奋来弥补市场不足。
他说，这个世界，永远是遵循汰弱留强的定律。市场淡造成屋主对于选择卖房经纪的要求更不可掉以轻心，希望能以理想价格在最短时间售出物业，这就要求房产经纪做更多功课。如果用低于市价只求售出房子的办法，或者拿了Listing守株待兔不积极促销的做法来帮客户卖房子是行不通的，对业主也不公平。
除了房地产经纪要努力，其实，屋主若考虑卖房子也要多作功课。关荣光说，对老百姓而言，经济不景气时决定卖房子更是件大事，应该多找几个资深售屋经纪作房屋估价的比较，然后才做决定把房子给谁卖，有时候不同经纪的估价会差好几万，俗话说“价比三家不吃亏”。千万不要因为佣金多少或者亲戚朋友是经纪放不下面子或者不好意思而随意签约。其参考的因素包括经纪个人的从业资历、广告量、每年成交量（要看确实资料数据）、售屋策略，谈判技巧等等。保护自己利益、公事公办才是正确的方式。
关荣光回想自己1991年入行时正值多伦多地产开始进入低谷期，他还记得的第一个卖房的listing是一个亲戚给的，自接到那个listing起，他觉得必须对客人负责，别人把买卖房子的大事情交到自己手里，一定要努力工作才对得起客人的信任。于是，每天工作、研究十五、六个小时的生活便开始了。到现在，关荣光年年拿大奖，2006,2007和2008年连续3年每年平均成交量超过200间，蝉联公司销量总冠军，全加拿大华人第一名。他说，算一下自己平均1.8天半就卖出一栋房子，从事过地产业的人才知道，这样的成交速度背后是怎样巨大的付出。
有起有落 乐看房市
金融海啸影响全球，加国未能独善其身。关荣光说，其实房产市场就像人生一样，起起落落很正常，但是莫名悲观绝对不是办法，积极勤奋地去面对才是正确的态度。
他个人觉得，虽然加国房产行业大势暂时走淡，但是目前利率下调，楼价回顺，新移民登陆数字不减，政府也推出房屋装修税务优惠等政策，应当正是置业自住的好时机。然而，对于纯粹的房地产置业投资，则千万要谨慎。
采访结束，关荣光 又露出那个经典笑容“对了，你下次采访我的时候，第一个问题应该是：房产市场会旺成什么样。我觉得不用很久你就会来采访我了…… ”
当金融海啸、经济大势不佳的新闻在多伦多大小媒体被炒得沸沸扬扬的时刻，很多华人对房地产市场的疑惑程度更是不断上升。有人担心房市泡沫，有人庆幸尚未下手置业，有人跺脚全部投资都在房市，也有人认为多市房地产根本不会有太大影响。
就此热门话题，星星生活记者走访了“热门”地产经纪关荣光(Peter Kwan)。之所以说他“热门”，是因为他的广告和眼熟的微笑也经常出现在大大小小媒体的醒目位置。让我们看看这位资深地产从业人员是否对2009房市的预测和他的笑容一样那么积极乐观。
2009是充满“挑战性”的一年
关荣光坐在会议桌那一头，露着那个很“Peter Kwan”Style的微笑，还没等我开口就说：“让我猜猜你采访的第一个话题是不是问我多伦多房地市场今年会怎样？”我们俩都笑了。记得四年前采访他时，也是一模一样的这个开场白，只不过那个时候，问的是房地产市场会“旺”成什么样。
关荣光说，2009年对于买家、卖家和房产经纪都会是充满“挑战性”的一年。
关荣光表示，加拿大经济、政治和美国还是有很多不同之处的，加国经济也许会受到一些影响，但是应该说来，加拿大人比较踏实，做事风格和政策方面也相对保守，目前房地产市场的起起落落当属正常现象。从他个人的观点来看，房地产市场转弱主要有四个原因。
首先，据他从业多年研究观察，加拿大房地产，每隔十年八年就有一个循环。这是很正常的现象。拿1995至1996年间上一次的低谷时期来算，一个周期正是时。其次，2008年3月的雪暴对房市有直接的影响，天气恶劣会影响置业。第三，加拿大失业率不断上升也是影响的因素。还有一个重要原因，就是去年9月开始的美国的金融海啸，对加拿大经济加剧影响，其中也包括房地产市场。
他说，对于大的政治、经济方面，也许我们老百姓出不了太大的力气，但是我们每个人能做的就是对工作、生活都紧守岗位、尽力而为、唱红经济，也只有乐观积极的态度，才能实现“人定胜天”！
买房子，等，不是办法
记者问到，有些新移民久久犹豫不绝地徘徊在到底买房还是租房之间，也有些人在等待房地产市场跌到谷底才出手买房，那如今是不是是时机该出手了呢？关荣光说，“我一直建议客户，没有人能够确切揣摩到底什么时候是市场谷底，只要符合自己的需要和实际情况，这才是最重要的考虑因素。”
关荣光表示，买房子不是买股票，与其将每月交千余元租金，大可以考虑把租金的钱用来交供按揭、交地税、管理费等，可能每月付出的数额相差不远，但供回来的楼则是自己的财产。
他说，举个例子来讲，如果一个家庭每月房租是$1500至$2000，那么如果自己有一些储蓄可以支付首期（现在有些楼盘符合要求者只要支付1%首期即可），买个交通方便、屋型实用的三十万余的房子，与房租相当的月供款扣除房贷利息之外的那部分是付到了自己的物业中，长远来讲也是一种积蓄，何乐而不为。更何况，衣食住行是我们生活的必须，而且华人始终喜欢拥有自己的物业，俗话说“有地就有财”，这是一种安定感、归属感、，满足感。眼巴巴要等房产的谷底才出手并不是明智的选择。
另外，买房子还是要看每个家庭的各种情况，比如家庭收入扣除固定支出后剩多少，有多少人住，希望孩子在哪里上学，有没有老人，社区治安，附近买菜购物等等。
卖房子，别怕，多比较几个资深经纪
关荣光说，目前的楼市，对部分房地产经纪们来说是较为辛苦的，比如市场上的盘多了，买家选择也多了，可能会拼命砍价；有些业主想快点卖出自己的房子，经纪就要想办法如何帮客人来促销，多打一些广告（包括其他族裔的广告）等。他说这些都是“逆市求生法”。房产经纪只有自己调节，才能以自己的勤奋来弥补市场不足。
他说，这个世界，永远是遵循汰弱留强的定律。市场淡造成屋主对于选择卖房经纪的要求更不可掉以轻心，希望能以理想价格在最短时间售出物业，这就要求房产经纪做更多功课。如果用低于市价只求售出房子的办法，或者拿了Listing守株待兔不积极促销的做法来帮客户卖房子是行不通的，对业主也不公平。
除了房地产经纪要努力，其实，屋主若考虑卖房子也要多作功课。关荣光说，对老百姓而言，经济不景气时决定卖房子更是件大事，应该多找几个资深售屋经纪作房屋估价的比较，然后才做决定把房子给谁卖，有时候不同经纪的估价会差好几万，俗话说“价比三家不吃亏”。千万不要因为佣金多少或者亲戚朋友是经纪放不下面子或者不好意思而随意签约。其参考的因素包括经纪个人的从业资历、广告量、每年成交量（要看确实资料数据）、售屋策略，谈判技巧等等。保护自己利益、公事公办才是正确的方式。
关荣光回想自己1991年入行时正值多伦多地产开始进入低谷期，他还记得的第一个卖房的listing是一个亲戚给的，自接到那个listing起，他觉得必须对客人负责，别人把买卖房子的大事情交到自己手里，一定要努力工作才对得起客人的信任。于是，每天工作、研究十五、六个小时的生活便开始了。到现在，关荣光年年拿大奖，2006,2007和2008年连续3年每年平均成交量超过200间，蝉联公司销量总冠军，全加拿大华人第一名。他说，算一下自己平均1.8天半就卖出一栋房子，从事过地产业的人才知道，这样的成交速度背后是怎样巨大的付出。
有起有落 乐看房市
金融海啸影响全球，加国未能独善其身。关荣光说，其实房产市场就像人生一样，起起落落很正常，但是莫名悲观绝对不是办法，积极勤奋地去面对才是正确的态度。
他个人觉得，虽然加国房产行业大势暂时走淡，但是目前利率下调，楼价回顺，新移民登陆数字不减，政府也推出房屋装修税务优惠等政策，应当正是置业自住的好时机。然而，对于纯粹的房地产置业投资，则千万要谨慎。
采访结束，关荣光 又露出那个经典笑容“对了，你下次采访我的时候，第一个问题应该是：房产市场会旺成什么样。我觉得不用很久你就会来采访我了…… ”
Wednesday, February 18, 2009
一个开飞机的地产经纪
坐飞机，买房子，本来是两码事，可是在多伦多却有这么一位地产经纪能把这两件不怎么相关的事情融合到自己给客人提供的服务中，并且在事业上取得了骄人的成绩。星星生活记者带着好奇采访了著名地产经纪关荣光(Peter Kwan)。在人来人往的REMAX REALTRON地产公司，大老远的就看见Peter举起手臂准备握手样地走过来，脸上是一个非常经典的礼貌微笑，让人一下子没有了距离感。了解这位城中名人，就从他如何会选择地产经纪这一行开始。
从业源于偶然 成功势在必然
Peter于1985年5月和太太还有才1岁的小孩从香港移民到加拿大，在这个全新的国度原先经营了十年的旅行社生意不再有当地优势，和所有的新移民一样，到了加拿大后，所有的一切都不得不重新开始。一向喜欢理工科的Peter便报读了电子专业课程，并在毕业后轻松找到了相关工作。
那为什么喜欢电子行业的Peter会想到从事地产经纪行业的呢？Peter告诉记者，原先他们是和父母同住的，当有了一定的经济基础后便决定自己买房子。太太翻报纸看广告，约了一个地产经纪带他们去看房，没想到他们仅看了第一套公寓，便下offer把房子买了下来。Peter笑说，当时他觉得这是一个如此诱人的职业，虽然不可能所有单子都如此简单顺利，不过健谈的他觉得这个与人打交道的行业比电子行业更适合他，发展前景也更加广阔。
边打工边读书考地产经纪拍照的生活并不是很轻松的，考到牌刚开始地产从业员的日子更充满着挑战。1991年多伦多地产行业正值低谷，刚入行的地产经纪更加面临没有客源的困难。Peter还记得的第一个listing是一个uncle给的，从接到那个listing起，他觉得必须对客人负责，别人把买买房子的大事情交到自己手里，一定要努力工作才对得起客人的信任。于是，每天工作十五、六个小时的生活便开始了。Peter说那时候每天都排得满满的，白天充分利用时间带客人看房，晚上则静下心来处理买卖楼房的文件，搜集市场资料，了解市场动态，他并不断地进修建筑等和地产相关的课程来丰富自己的专业知识，从而能从多方面向客人介绍有关楼房的问题。
Peter从事地产经纪行业的第一年的工作业绩平平，但是功夫不负有心人，到了第二年，他的业绩就超过了大多数地产经纪，拿了全公司第一名。到现在为止，Peter几乎年年拿奖，去年还获得了Re/Max全国第八名的成绩，这样的骄人成绩是和他坚持不懈地努力和万事亲力亲为分不开的。Peter告诉星星生活记者，就拿2004年来说，算一下自己平均2天半就卖出一栋房子。从事过地产业的人才知道，这样的成交速度背后是怎样巨大的工作压力。
开飞机识朋友 不忘回馈社会
事业归事业，Peter仍然利用非常有限的私人时间来经营自己的爱好和梦想，比如开飞机。其实整个采访，记者最关心的就是这个问题：一个地产经纪是怎么会想到把开飞机和带客人高空漫游考察联系到一起的呢？
“开飞机是我从小的一个梦想，当初学开飞机的时候，只是因为喜欢而去学，没有把爱好和工作联系起来。”Peter说，这绝对是一件具有挑战性的事情，克服胆怯心理，冲上云霄的感觉是一种释放。就象做地产行业一样，学开飞机的时候，总是有一段艰难的日子，但学会了之后便乐趣无穷。
“后来我就想，为什么不把我的爱好和广大朋友一起分享呢？很多人都以为只有我的客户可以预约和我一起飞行，不是这样的，任何人都可以！我开飞机是个人爱好，也希望有更多的朋友能有机会与我一起分享其中乐趣。”Peter说，每月会安排两次无偿带客人飞行，带客人从Woodbine飞机场起飞，先后飞越市中心Skydome、CN塔、士嘉堡Bluff、烈治文山、Lake Simcoe等地，行程一个小时左右，加上起飞前的飞机检查，注意事项介绍等，总共约两个小时。
那么如此的飞行是否开支很大，有是否会影响正常工作呢？Peter表示，租飞机的费用是$350/小时，算一算，如果一个月飞2次就至少要花费千元以上，有时飞完后还连吃饭都请了。Peter指着办公室里挂得琳琅满目的照片说，“飞行漫游过的客人应该都非常开心吧，因为他们常会拍了照送给我”。Peter表示，一般带客飞行都会安排在早上，不会影响工作，况且，和客人的交流也可以算是工作的一部分，至于自己的个人的花费或者也算是回馈社会。
开飞机漫游的花费很惊人，而且听说Peter曾捐款给病童医院，还赞助颐康中心的耆老活动等，但生活中的他却是一个实实在在懂得节省的人，他知道如何把自己的钱和客人的钱用在该用的地方。Peter说“我的工作一般都亲力亲为，自己住的房子很普通，绝不是什么豪宅，我对金钱的态度是够了就算了。最重要的是要把客人交给你买房子的钱用得合理，让他们觉得满意。”
采访进行到这里，记者自己认为已经找到了Peter在事业上成功的秘籍：万事亲力亲为，谦虚真诚待人，做事言出必行，当然还要加上他极具亲和力和宽容大度的性格。当记者很自信地问Peter这样的总结是否正确时，他说了一句非常文学也很有性格的话：“成功没有秘籍，自己的梦想、目标加上努力的过程就是人生最大的乐趣！我每天早上都对自己说一句话，那就是：业绩尚未成功，荣光尚需努力！”
从业源于偶然 成功势在必然
Peter于1985年5月和太太还有才1岁的小孩从香港移民到加拿大，在这个全新的国度原先经营了十年的旅行社生意不再有当地优势，和所有的新移民一样，到了加拿大后，所有的一切都不得不重新开始。一向喜欢理工科的Peter便报读了电子专业课程，并在毕业后轻松找到了相关工作。
那为什么喜欢电子行业的Peter会想到从事地产经纪行业的呢？Peter告诉记者，原先他们是和父母同住的，当有了一定的经济基础后便决定自己买房子。太太翻报纸看广告，约了一个地产经纪带他们去看房，没想到他们仅看了第一套公寓，便下offer把房子买了下来。Peter笑说，当时他觉得这是一个如此诱人的职业，虽然不可能所有单子都如此简单顺利，不过健谈的他觉得这个与人打交道的行业比电子行业更适合他，发展前景也更加广阔。
边打工边读书考地产经纪拍照的生活并不是很轻松的，考到牌刚开始地产从业员的日子更充满着挑战。1991年多伦多地产行业正值低谷，刚入行的地产经纪更加面临没有客源的困难。Peter还记得的第一个listing是一个uncle给的，从接到那个listing起，他觉得必须对客人负责，别人把买买房子的大事情交到自己手里，一定要努力工作才对得起客人的信任。于是，每天工作十五、六个小时的生活便开始了。Peter说那时候每天都排得满满的，白天充分利用时间带客人看房，晚上则静下心来处理买卖楼房的文件，搜集市场资料，了解市场动态，他并不断地进修建筑等和地产相关的课程来丰富自己的专业知识，从而能从多方面向客人介绍有关楼房的问题。
Peter从事地产经纪行业的第一年的工作业绩平平，但是功夫不负有心人，到了第二年，他的业绩就超过了大多数地产经纪，拿了全公司第一名。到现在为止，Peter几乎年年拿奖，去年还获得了Re/Max全国第八名的成绩，这样的骄人成绩是和他坚持不懈地努力和万事亲力亲为分不开的。Peter告诉星星生活记者，就拿2004年来说，算一下自己平均2天半就卖出一栋房子。从事过地产业的人才知道，这样的成交速度背后是怎样巨大的工作压力。
开飞机识朋友 不忘回馈社会
事业归事业，Peter仍然利用非常有限的私人时间来经营自己的爱好和梦想，比如开飞机。其实整个采访，记者最关心的就是这个问题：一个地产经纪是怎么会想到把开飞机和带客人高空漫游考察联系到一起的呢？
“开飞机是我从小的一个梦想，当初学开飞机的时候，只是因为喜欢而去学，没有把爱好和工作联系起来。”Peter说，这绝对是一件具有挑战性的事情，克服胆怯心理，冲上云霄的感觉是一种释放。就象做地产行业一样，学开飞机的时候，总是有一段艰难的日子，但学会了之后便乐趣无穷。
“后来我就想，为什么不把我的爱好和广大朋友一起分享呢？很多人都以为只有我的客户可以预约和我一起飞行，不是这样的，任何人都可以！我开飞机是个人爱好，也希望有更多的朋友能有机会与我一起分享其中乐趣。”Peter说，每月会安排两次无偿带客人飞行，带客人从Woodbine飞机场起飞，先后飞越市中心Skydome、CN塔、士嘉堡Bluff、烈治文山、Lake Simcoe等地，行程一个小时左右，加上起飞前的飞机检查，注意事项介绍等，总共约两个小时。
那么如此的飞行是否开支很大，有是否会影响正常工作呢？Peter表示，租飞机的费用是$350/小时，算一算，如果一个月飞2次就至少要花费千元以上，有时飞完后还连吃饭都请了。Peter指着办公室里挂得琳琅满目的照片说，“飞行漫游过的客人应该都非常开心吧，因为他们常会拍了照送给我”。Peter表示，一般带客飞行都会安排在早上，不会影响工作，况且，和客人的交流也可以算是工作的一部分，至于自己的个人的花费或者也算是回馈社会。
开飞机漫游的花费很惊人，而且听说Peter曾捐款给病童医院，还赞助颐康中心的耆老活动等，但生活中的他却是一个实实在在懂得节省的人，他知道如何把自己的钱和客人的钱用在该用的地方。Peter说“我的工作一般都亲力亲为，自己住的房子很普通，绝不是什么豪宅，我对金钱的态度是够了就算了。最重要的是要把客人交给你买房子的钱用得合理，让他们觉得满意。”
采访进行到这里，记者自己认为已经找到了Peter在事业上成功的秘籍：万事亲力亲为，谦虚真诚待人，做事言出必行，当然还要加上他极具亲和力和宽容大度的性格。当记者很自信地问Peter这样的总结是否正确时，他说了一句非常文学也很有性格的话：“成功没有秘籍，自己的梦想、目标加上努力的过程就是人生最大的乐趣！我每天早上都对自己说一句话，那就是：业绩尚未成功，荣光尚需努力！”
加国最大土储公司中国卖地另有实情？
（星星生活记者陈明琰、周星复报道）加拿大土地储备公司在中国卖地，是否真如中国国内媒体所质疑的与骗局有关，或另有实情？近日，记者亲临该公司走访，想探个究竟。加拿大和顿国际集团公司(Walton International Group Inc.)的两位主要负责人同时接受了星星生活记者的独家专访。中国两家媒体《青年时报》和《21世纪经济报道》先后发表有关加拿大和顿国际集团公司(Walton International Group Inc.)在中国卖地的相关报导，其第二篇文章也就是在《21世纪经济报道》上发表的、题为《加拿大土储公司中国卖地：另一个骗局？》的报导不仅在中国引起强烈反响，同时也在加拿大的华人社区演变为热门话题。当时，星星生活记者迅即致电和顿公司多伦多分公司询问相关情况。该公司表示会向总部反映并给予回复。
星星生活报在10月28日出版的第213期头条文章率先对该事件作了相关报导，报纸出版前，报社接到和顿公司打来的电话，和顿公司致电者表示他们非常重视此事，并将安排高层人员抵多接受星星生活记者陈明琰的采访。11月17日下午，加拿大和顿国际集团公司总裁兼行政长官比尔多迪(Bill Doherty)和曾负责开拓亚洲市场，现任公司首席营运官的博学伟(David Baukol)从公司总部卡加利专程赶赴多伦多，在下飞机后马不停蹄到达位于多伦多市中心BCE Place的分公司接受了星星生活报独家专访。
当多伦多市中心最高的建筑之一BCE Place的高速电梯把星星生活记者带到36楼和顿公司办公室的时候，记者的心情是紧张的。记者知道自己要面对的是西人主流社会商场的两位“高手”，而且采访内容是关于这家加拿大土地储备公司究竟是否在中国设有骗局这样的严肃、尖锐的话题。请看，如下采访内容的大全：
在中国的业务到底是怎么回事？
星星生活记者：据星星生活报早前获知的有关消息，那篇原题为"加拿大土储公司中国卖地：另一个骗局？"的报导出自南方日报报业集团下属的一份严肃媒体，文章刊登后被新浪、搜狐等知名网站广泛转载。该报导主体指向“加拿大和顿国际集团公司”下属“和顿（上海）投资咨询有限公司”，简称“和顿投资”，你公司是否承认在上海有一个这样的子公司？公司的负责人是谁？能简单介绍一下你们公司的经营范围和方式吗？
比尔多迪：在得知中国内地两篇报导的内容、用词和报导中的部分数据后我们非常惊讶，尤其是通过你们星星生活报和星网，我们得知这些信息这么快就在加拿大的华人圈子里散播开来，我们非常震惊。先让我简单介绍一下和顿公司。我父亲Patick Doherty于1979年在卡加利创办了和顿公司，可以说是典型的家族企业。后来，我接管了整个公司，从规模上来说，公司在加拿大拥有约250名全职员工，在亚洲为150名全职员工。到现在为止，加拿大和顿国际集团公司在全世界范围内有11个办事处，其中加拿大有6个、美国1个和亚洲地区4个。其实公司在亚洲地区的业务开展得较晚，总部设在新加坡。
和顿公司的业务听上去很简单，我们是一家土地储备公司，公司首先购买加拿大亚省(卡加利、艾德蒙顿和亚省周边)和安省(大多伦多地区)的未被开发过的土地(undeveloped raw land)，获得土地的永久产权(free hold)，然后把这些土地分售给独立的买家，或者说是地产投资者。这些目前为被开发的农业用地或非农业用地都是在城市规划范围内的具有增值潜力的土地。我们的投资者在购买土地后即拥有了土地的永久产权，和顿公司会协助其通过土地项目发展规划和审批被发展商或者建筑商购买，这样，投资者便会通过土地的增值从而盈利。通常来说这个过程经过4年至8年不等，土地的价格也因地段、发展潜力等因素而不尽相同。和顿公司曾经购买的土地数量达1万7千英亩(1英亩换算约相当于中国国内6亩)。
和顿在香港的分公司是于1992设立的，（当时）也是亚洲市场开发的早期。是的，公司在上海的确有一家分公司，这个分公司是和顿香港公司下属的独资公司，于2003年4月登记注册的，名字为"和顿(上海)投资咨询有限公司"。2004年6月，上海公司的杭州联络办事处正式成立。
星星生活记者：该报导记者质疑的关键是"记者通过上海工商局和杭州工商局的红盾信息网查询发现，无论是'上海(和顿)投资咨询有限公司'还是'杭州办事处'，都找不到任何注册内容。上海工商局注册处工作人员告诉记者，这表明公司未在工商局注册登记过。然而，在和顿投资杭州办事处进门墙壁上挂的工商执照上却写明：上海南京西路1486号东海广场3号楼618室。记者致电东海广场3号楼管理处获悉，618室至今闲置，从来没有'和顿 '企业入驻。"你们对这样的信息怎样解释？ 比尔多迪：提到这个问题，我不得不先提一下我们公司在中国的公司的运行性质。中国对于我们是比较新的却非常有潜力的市场，然而由于中国公民在境外投资方面有所限制，所以我们公司在中国是没有实际业务的。也就是说，我们所谓的"咨询公司"是向我们的潜在投资者提供加拿大土地的各种信息、如何投资、如何通过对土地的投资产生赢利等信息。如果客户对我们的土地感兴趣，那么他们要通过香港银行的账户来购买加拿大的土地。
上海是发展最快的商业城市，这也就是为什么当初公司计划拓展中国市场时把注册地点定在上海。事实上，我们虽然在上海注册了香港公司的分公司，但实际上并没运行，也就是没有实际业务的操作，反而在杭州的联络办事处，有业务员培训和咨询服务。上海公司的法定代表人就是我，注册公司当时用的地址是上海当地一个朋友 Mr.Yeoh自己公司办公室地址，也就是你提到的：上海南京西路1486号东海广场3号楼618室，如果有信件寄到那个地址，他们会转交给我们的，这是一个联络地址，我们没有接待员。而由于香港公司在杭州有一定的业务和客户，所以在2004年6月，我们在杭州建立了办事处，所有这些信息都是有凭有据的。
(星星生活记者注：说到这里，比尔多迪拿出一叠资料，其中包括由上海市工商行政管理局颁发的营业执照；杭州市工商行政局颁发的外商投资企业办事机构注册证；浙江省税务局颁发的外商投资企业分支机构税务注册证和中国台港澳侨投资企业批准证书等复印件。在上海的营业执照上注明的经营范围写着"市场调查、国际经济咨询、科技咨询、环保信息咨询、投资咨询、贸易咨询、房地产信息咨询及营销策划咨询。"注册资本栏写着"美元30万元(实到美元30万元)"。在杭州外商投资企业办事机构注册证上，负责人栏写着"蔡树辉"，业务范围写着"为总公司业务联络、接待"，隶属企业正是"和顿(上海)投资咨询有限公司"而不是报导原文中提到查不到的"上海(和顿)投资咨询有限公司"。)
销售制度能说明什么？
星星生活记者：那么，该报导记者置疑的第二个地方是"和顿投资的内部架构颇似传销公司：销售人员的层级依次为顾问─分组经理─分队经理─分区经理。其中，顾问无底薪，每完成一英亩"业绩"，可获得佣金5000-8000元人民币。如果在半年之内，顾问销售业绩达到60万加币，即可升任分组经理，享有6%的佣金比例。分队经理、分区经理的佣金分别为7%、8%，并依次从下一级拿到固定的提成。"这符合贵公司的经纪佣金制度吗？你公司对这一点知不知情？
博学伟：如果你指的"传销"是英文的"Multi-level Marketing"，那么这绝对不是公司的商业方式。准确来说，我们公司使用的商业模式是"Insurance Model"，公司的招聘的咨询销售员"Consultant" 不属于我们员工，他们是独立的咨询顾问，当然他们会经过公司的面试和培训对公司产品有全面的了解并传递准确地信息。对于这些咨询销售人员，我们采用佣金奖励制度。佣金的比例是销售额的4%，报导中所提到"每完成一英亩'业绩'，可获得佣金 5000-8000元人民币"其实不完全正确，因为佣金是按照百分比来计算的，土地的价格本身并不相同，所以佣金额也不同。如果在半年之内，销售业绩达到 60万加币，公司会把佣金的比例提升到6%，如果业绩更高，也会涨到7%和8%，这是公司的制度的确没错，但是，公司没有分级经理可以一次从下一级拿到固定的提成一说，我们公司采用的不是传销的商业模式。
星星生活记者：有没有可能这些独立的咨询销售人员自己成立"传销式"销售的队伍，你们公司更本不知情呢？因为这样的话，他们的业绩比较容易突破公司的奖励级别。
博学伟：(想了一想)据我所知，应该不会有这样的情况，除非他自己设定一套传销奖励式的佣金制度，因为如果真象报导中说的传销模式运行，而且佣金百分比和我们公司给个人一样高，那么组织传销的销售顾问自己的佣金比例是从哪里来的呢？公司除了支付按照销售额的4%-8%的佣金，没有额外的佣金制度和配额。
回报、按揭、保险的情形如何？
星星生活记者：报导中还有一些信息"'花费16万元人民币，你就可以在加拿大拥有两亩土地的永久地产权，实现自己的北美之梦。'这是加拿大和顿国际集团有限公司在浙江义乌举行的一场地产投资说明会上的宣传语"报导还说，"在杭州《钱江晚报》及互联网上，该公司刊登的大量招聘信息称，加拿大最大的土地储备公司 ──和顿已经进驻中国。土地储备低风险(100%资本保障)、高回报(年回报10%-30%)，比银行定期存款多10多倍！"还有"在和顿投资杭州办事处提供的一份投资回报分析书上写道'一个单位的土地，在经过3至7年的发展规划后，其价值保守估计升幅100%'"，请问：这些信息属实吗？
比尔多迪：哈哈，每个人的梦想都不同，如果我们客人的梦想是拥有自己在北美的土地，那么当然我们可以帮他实现梦想。这句宣传语，我认为没有错。16万人民币约等于近3万加币，的确，我们有相似售价的土地。
博学伟：从土地储备行业来说，我们可以说是加拿大最大的公司。所谓的“低风险”不是“无风险”，不可能有绝对赚钱的好事，是有通过公司这么多年经营业务帮助客人投资的实际数据显示的。如果说“一个单位的土地，在经过3到7年的发展规划后，其价值保守估计升幅100%"，可以说我们帮助客人投资的目标是在4- 8年至少增值一倍，如果投资地好的土地，那可能会更高。我们在培训时再三强调不能用"Capital garantee"，应该说是"Capital is protected"。
星星生活记者：报道指和顿公司香港区区域经理李远娴透露，客人投资的土地若按揭购买，1英亩土地首期只需支付人民币16.5万元，按揭年期可长达25年。可是据记者所知，在加拿大投资购买土地是没有按揭贷款可以借的，李远娴说的是事实吗？
博学伟：而我们公司在9月15日刚刚改了制度。之前，无论是亚洲还是北美的客人，只要能支付三分之一左右的首期，和顿公司可以提供贷款的服务。而在制度修改之后，我们不再提供贷款服务，也就是说，客人必须支付购买土地的全额售价，相应改变的制度是，客人原本购买完整的一片土地，现在，如果不能付清想要购买的土地所需费用，那么我们便把土地分割开来出售。这样，可以满足不同客人的需要。李远娴说的按揭年限和价格在当时都属实。
星星生活记者：在该篇报导中还提到了"杭州办事处培训经理李其扩表示，该公司还设计有"五年回购"计划，如果土地储备一旦不能升值，便可由加拿大注册保险公司Adair提供担保，返还投资者本金。但记者从该公司内部获悉，Adair是和顿集团下属的保险公司。"这个情况是否属实？如果是和顿下属的公司，怎么可以提供保险？
比尔多迪：关于这篇报导的一些数据和用词，我们都觉得非常"interesting"，比如，你刚刚提到的Adair公司，这是一家"Assurance Company"，而不是"Insurance Company"，Adair根本不是我们公司下属的公司，而是一个完全独立的公司。这个公司协助我们预测市场风险，也可以说在一定程度上帮助我们的投资者降低投资风险。公司设有的"五年回购"计划是指，投资者在五年后，购买的土地储备如果不能升值，他可以提出要拿回本金，这是在合同里注明的。
博学伟：说到这里，我还想说一下，在9月30日，我们接到了杭州市工商税务局的电话，说是有人致电市政厅热线，查问关于我公司的一系列情况。当局要求我们提供营运执照之类的材料，我想，这就是这篇报道的记者拿到的一些信息的来源。可是，让我们所吃惊的是，该记者除了从杭州和香港地区的相关人员了解情况外，并没有同加拿大总公司的高级管理层人员进行沟通，两篇报导中的也有数据的错误，比如，有一篇把我们公司的注册资金说成了四十亿，呵呵，我也希望是这个数字，可是实际上多了一个零。在两篇报导发表后，实际上我们(公司高层管理人员)已经和记者见了面，在进行了面对面的沟通后，双方都认为有必要有一篇追踪报导。倒不是指责记者早前的报道，我们不排除可能是我们自己公司员工在答记者问时有疏漏的可能。但是，无论如何我们不希望公司的声誉受到影响。到目前为止，我们还没有接到他们发表追踪报导的信息，不过我们相信，一旦有相关的文章发表，他们会通知我们的。
我们除了向杭州市工商局等政府机构提供相应资料外，也和他们进行了的沟通。而他们在了解了情况后，也向我们提了一些非常好的建议，比如，应该在杭州注册一个分公司，而不只是一个办事处，有可能这些困惑都起源于杭州的办事处并不是注册公司。同时我们到卡加利的中国领事馆和卡加利贸易部亲自递交了书面的信件和资料，来说明我们公司的经营情况和范围。其实，如果没有发生这些事情，明年我们也打算在杭州注册一个公司。中国的市场潜力非常大，有实力的投资者很多。
星星生活记者：从你们公司的销售额来看，亚洲市场和北美市场所占的比例是多少呢？中国在亚洲市场占的比例又有多少呢？
比尔多迪：二年前公司开始了试探拓展中国市场，近些年来中国经济发展展迅猛，没有任何一个有实力的国际化公司会疏漏中国市场。我觉得我们公司进驻中国已经晚了，但还不算太晚。在未来几年我们仍然会非常重视中国的市场。就拿近三年来说，亚洲市场和北美市场的营业额约占一半，而中国目前的营业额仅占到2%左右，我相信，未来中国的市场将远不止这个数字。
买卖前后的税务
星星生活记者：在《21世纪经济报道》记者费常泰的文章中提到“由于中外土地制度不同，国人了解极少。本报记者从中国驻加拿大大使馆商务处获悉，在加拿大可以自由买地，但财产税收较重。境内居民在接触涉外购地项目时应格外重视投资风险”，星星生活早前报导亦提到“针对境外的人在加拿大购买土地的法律程序问题，来加十多年的张金鹏律师表示，境外的人在卖地的时候，政府会要求律师HOLD住售价的25%，直到卖主拿到一种叫外国人清税证明的单据，才能在政府相关部门一手交钱以手交”单“，最终完成买卖的交割。”中国人投资加拿大的土地除了交加国的税，在中国还要再交税吗？
比尔多迪：和顿公司不提供税务方面的详细咨询和建议。投资者在加拿大买卖土地，有赢利肯定都是要交税的，我们认为普通人都知道，至于交多少税取决于收入为多少。而且，我们公司在替客人卖掉土地后，亦会由会计师计算应缴税额，公司扣留应缴税款，客人拿到手的钱已经是扣除了税后的净收入。至于在中国是否还要交税，我不清楚。但是到现在为止，无论哪国的境外投资者，在询问的税务问题时都是问"我们在加拿大要交多少税？"从来没人问我们要在自己国家交多少税。
采访手记：11月17日下午，采访进行了约一个半小时，天空中飘起了小雪。没有想到的是，原先以为一场充满硝烟的采访竟然在一个非常温馨而轻松的氛围下开始。就在踏进会议室的一瞬间，我们听到的是“we bought the snow from calgary to toronto！”，我们看到的是两位丝毫没有架子、面带微笑的高层管理者。比尔多迪在和星星生活记者道别的时候说，“我们公司邀请你们来卡加利公司总部看看，也可以参观一下和顿公司和投资者一起拥有和发展的土地。我知道对于很多没有和我们有过交往的人来说，买卖土地听上去很不可思议，我完全理解身处加拿大境外、却要投资这里土地的人所产生的疑问和怀疑。很多事情还是需要多了解，多沟通。不过对于中国的市场来说，因为毕竟是境外投资，有一定风险，我们也希望投资者能慎重考虑，这其实是一件好事。”
香港投资者又怎么说？
星星生活记者力图对加拿大和顿公司的背景、业务和经营方式挖取更多的情况，显然，和顿公司高层管理人员透露的关于中国方面业务的细节和早前中国媒体的两篇报导有很多出入。星星生活记者更关心的是有没有可能采访到实际的投资者呢，他们是如何看待和顿公司的土地买卖与增值的呢？他们盈利了吗？通过卡加利和顿总公司提供的信息，星星生活记者拨通了来自香港的投资者Rita Leung女士的电话。
记：我是多伦多的星星生活报、星网的记者，想冒昧地占用你几分钟时间，有几个关于你在和顿公司投资的比较私人的问题想采访一下你可以吗？
Rita：有多私人啊？你不会问我投资了多少钱，赚了多少钱吧......(笑)
记：请问你是从哪里移民过来的？你是在和顿公司又投资吧？什么时候开始的？你是怎么知道这家公司的？投资了多久？
Rita：我是97年移民从香港来加拿大的。说到在和顿的投资，其实最早是在7、8年前。那时我还在香港，好像是一个暑假，在加拿大留学的儿子回香港看我们，有一天，经过尖沙嘴海港城附近的一家酒店，和顿公司在那里有展示出售土地的图片。土地有加拿大的也有美国的，当时因为我儿子在加拿大，所以我们好奇的看看，儿子说卡加利是西面的一个城市，挺好的。当时香港银行的利息很低，我们想，反正手头上有多余的钱，不如试试看，于是就投资了一块土地。后来我移民加拿大，也定居在卡加利。早前买的土地升值了，有的也卖了，不过等升值等了很久，五年左右吧，有的更久．主要是什么时候发展商看中你的地了就可以卖，反正和顿公司的人会通知我，因为地有的是分开来卖的，所以时间不同，钱也是分批拿回来的。
记：现在还有继续买地吗？在和顿的投资有没有象当初他们介绍的那样有那么多的回报？你身边有没有朋友通过买地投资的呢？Rita：我从和顿公司买了不少地呢！陆续每年都有通过卖地赚的收入。至于回报是否象他们讲得那样，这个很难讲，每块地都不同。其实我认为“炒”地不象“炒”股票，风险和期望值都很高，尤其在北美，整个市场比较稳定。如果我没赚钱也就不会不断地跟他们买地，对吧？其实我身边的朋友也有通过和顿投资。他们公司的服务很好，如果有建筑商或者买家要买我的地，公司就会通知我，问我是否愿意现在出售，或者帮我分析是否等久一点可以赚多一点。反正，如果他们公司不好，我也不会跟你讲那么多，是吧？
星星生活报在10月28日出版的第213期头条文章率先对该事件作了相关报导，报纸出版前，报社接到和顿公司打来的电话，和顿公司致电者表示他们非常重视此事，并将安排高层人员抵多接受星星生活记者陈明琰的采访。11月17日下午，加拿大和顿国际集团公司总裁兼行政长官比尔多迪(Bill Doherty)和曾负责开拓亚洲市场，现任公司首席营运官的博学伟(David Baukol)从公司总部卡加利专程赶赴多伦多，在下飞机后马不停蹄到达位于多伦多市中心BCE Place的分公司接受了星星生活报独家专访。
当多伦多市中心最高的建筑之一BCE Place的高速电梯把星星生活记者带到36楼和顿公司办公室的时候，记者的心情是紧张的。记者知道自己要面对的是西人主流社会商场的两位“高手”，而且采访内容是关于这家加拿大土地储备公司究竟是否在中国设有骗局这样的严肃、尖锐的话题。请看，如下采访内容的大全：
在中国的业务到底是怎么回事？
星星生活记者：据星星生活报早前获知的有关消息，那篇原题为"加拿大土储公司中国卖地：另一个骗局？"的报导出自南方日报报业集团下属的一份严肃媒体，文章刊登后被新浪、搜狐等知名网站广泛转载。该报导主体指向“加拿大和顿国际集团公司”下属“和顿（上海）投资咨询有限公司”，简称“和顿投资”，你公司是否承认在上海有一个这样的子公司？公司的负责人是谁？能简单介绍一下你们公司的经营范围和方式吗？
比尔多迪：在得知中国内地两篇报导的内容、用词和报导中的部分数据后我们非常惊讶，尤其是通过你们星星生活报和星网，我们得知这些信息这么快就在加拿大的华人圈子里散播开来，我们非常震惊。先让我简单介绍一下和顿公司。我父亲Patick Doherty于1979年在卡加利创办了和顿公司，可以说是典型的家族企业。后来，我接管了整个公司，从规模上来说，公司在加拿大拥有约250名全职员工，在亚洲为150名全职员工。到现在为止，加拿大和顿国际集团公司在全世界范围内有11个办事处，其中加拿大有6个、美国1个和亚洲地区4个。其实公司在亚洲地区的业务开展得较晚，总部设在新加坡。
和顿公司的业务听上去很简单，我们是一家土地储备公司，公司首先购买加拿大亚省(卡加利、艾德蒙顿和亚省周边)和安省(大多伦多地区)的未被开发过的土地(undeveloped raw land)，获得土地的永久产权(free hold)，然后把这些土地分售给独立的买家，或者说是地产投资者。这些目前为被开发的农业用地或非农业用地都是在城市规划范围内的具有增值潜力的土地。我们的投资者在购买土地后即拥有了土地的永久产权，和顿公司会协助其通过土地项目发展规划和审批被发展商或者建筑商购买，这样，投资者便会通过土地的增值从而盈利。通常来说这个过程经过4年至8年不等，土地的价格也因地段、发展潜力等因素而不尽相同。和顿公司曾经购买的土地数量达1万7千英亩(1英亩换算约相当于中国国内6亩)。
和顿在香港的分公司是于1992设立的，（当时）也是亚洲市场开发的早期。是的，公司在上海的确有一家分公司，这个分公司是和顿香港公司下属的独资公司，于2003年4月登记注册的，名字为"和顿(上海)投资咨询有限公司"。2004年6月，上海公司的杭州联络办事处正式成立。
星星生活记者：该报导记者质疑的关键是"记者通过上海工商局和杭州工商局的红盾信息网查询发现，无论是'上海(和顿)投资咨询有限公司'还是'杭州办事处'，都找不到任何注册内容。上海工商局注册处工作人员告诉记者，这表明公司未在工商局注册登记过。然而，在和顿投资杭州办事处进门墙壁上挂的工商执照上却写明：上海南京西路1486号东海广场3号楼618室。记者致电东海广场3号楼管理处获悉，618室至今闲置，从来没有'和顿 '企业入驻。"你们对这样的信息怎样解释？ 比尔多迪：提到这个问题，我不得不先提一下我们公司在中国的公司的运行性质。中国对于我们是比较新的却非常有潜力的市场，然而由于中国公民在境外投资方面有所限制，所以我们公司在中国是没有实际业务的。也就是说，我们所谓的"咨询公司"是向我们的潜在投资者提供加拿大土地的各种信息、如何投资、如何通过对土地的投资产生赢利等信息。如果客户对我们的土地感兴趣，那么他们要通过香港银行的账户来购买加拿大的土地。
上海是发展最快的商业城市，这也就是为什么当初公司计划拓展中国市场时把注册地点定在上海。事实上，我们虽然在上海注册了香港公司的分公司，但实际上并没运行，也就是没有实际业务的操作，反而在杭州的联络办事处，有业务员培训和咨询服务。上海公司的法定代表人就是我，注册公司当时用的地址是上海当地一个朋友 Mr.Yeoh自己公司办公室地址，也就是你提到的：上海南京西路1486号东海广场3号楼618室，如果有信件寄到那个地址，他们会转交给我们的，这是一个联络地址，我们没有接待员。而由于香港公司在杭州有一定的业务和客户，所以在2004年6月，我们在杭州建立了办事处，所有这些信息都是有凭有据的。
(星星生活记者注：说到这里，比尔多迪拿出一叠资料，其中包括由上海市工商行政管理局颁发的营业执照；杭州市工商行政局颁发的外商投资企业办事机构注册证；浙江省税务局颁发的外商投资企业分支机构税务注册证和中国台港澳侨投资企业批准证书等复印件。在上海的营业执照上注明的经营范围写着"市场调查、国际经济咨询、科技咨询、环保信息咨询、投资咨询、贸易咨询、房地产信息咨询及营销策划咨询。"注册资本栏写着"美元30万元(实到美元30万元)"。在杭州外商投资企业办事机构注册证上，负责人栏写着"蔡树辉"，业务范围写着"为总公司业务联络、接待"，隶属企业正是"和顿(上海)投资咨询有限公司"而不是报导原文中提到查不到的"上海(和顿)投资咨询有限公司"。)
销售制度能说明什么？
星星生活记者：那么，该报导记者置疑的第二个地方是"和顿投资的内部架构颇似传销公司：销售人员的层级依次为顾问─分组经理─分队经理─分区经理。其中，顾问无底薪，每完成一英亩"业绩"，可获得佣金5000-8000元人民币。如果在半年之内，顾问销售业绩达到60万加币，即可升任分组经理，享有6%的佣金比例。分队经理、分区经理的佣金分别为7%、8%，并依次从下一级拿到固定的提成。"这符合贵公司的经纪佣金制度吗？你公司对这一点知不知情？
博学伟：如果你指的"传销"是英文的"Multi-level Marketing"，那么这绝对不是公司的商业方式。准确来说，我们公司使用的商业模式是"Insurance Model"，公司的招聘的咨询销售员"Consultant" 不属于我们员工，他们是独立的咨询顾问，当然他们会经过公司的面试和培训对公司产品有全面的了解并传递准确地信息。对于这些咨询销售人员，我们采用佣金奖励制度。佣金的比例是销售额的4%，报导中所提到"每完成一英亩'业绩'，可获得佣金 5000-8000元人民币"其实不完全正确，因为佣金是按照百分比来计算的，土地的价格本身并不相同，所以佣金额也不同。如果在半年之内，销售业绩达到 60万加币，公司会把佣金的比例提升到6%，如果业绩更高，也会涨到7%和8%，这是公司的制度的确没错，但是，公司没有分级经理可以一次从下一级拿到固定的提成一说，我们公司采用的不是传销的商业模式。
星星生活记者：有没有可能这些独立的咨询销售人员自己成立"传销式"销售的队伍，你们公司更本不知情呢？因为这样的话，他们的业绩比较容易突破公司的奖励级别。
博学伟：(想了一想)据我所知，应该不会有这样的情况，除非他自己设定一套传销奖励式的佣金制度，因为如果真象报导中说的传销模式运行，而且佣金百分比和我们公司给个人一样高，那么组织传销的销售顾问自己的佣金比例是从哪里来的呢？公司除了支付按照销售额的4%-8%的佣金，没有额外的佣金制度和配额。
回报、按揭、保险的情形如何？
星星生活记者：报导中还有一些信息"'花费16万元人民币，你就可以在加拿大拥有两亩土地的永久地产权，实现自己的北美之梦。'这是加拿大和顿国际集团有限公司在浙江义乌举行的一场地产投资说明会上的宣传语"报导还说，"在杭州《钱江晚报》及互联网上，该公司刊登的大量招聘信息称，加拿大最大的土地储备公司 ──和顿已经进驻中国。土地储备低风险(100%资本保障)、高回报(年回报10%-30%)，比银行定期存款多10多倍！"还有"在和顿投资杭州办事处提供的一份投资回报分析书上写道'一个单位的土地，在经过3至7年的发展规划后，其价值保守估计升幅100%'"，请问：这些信息属实吗？
比尔多迪：哈哈，每个人的梦想都不同，如果我们客人的梦想是拥有自己在北美的土地，那么当然我们可以帮他实现梦想。这句宣传语，我认为没有错。16万人民币约等于近3万加币，的确，我们有相似售价的土地。
博学伟：从土地储备行业来说，我们可以说是加拿大最大的公司。所谓的“低风险”不是“无风险”，不可能有绝对赚钱的好事，是有通过公司这么多年经营业务帮助客人投资的实际数据显示的。如果说“一个单位的土地，在经过3到7年的发展规划后，其价值保守估计升幅100%"，可以说我们帮助客人投资的目标是在4- 8年至少增值一倍，如果投资地好的土地，那可能会更高。我们在培训时再三强调不能用"Capital garantee"，应该说是"Capital is protected"。
星星生活记者：报道指和顿公司香港区区域经理李远娴透露，客人投资的土地若按揭购买，1英亩土地首期只需支付人民币16.5万元，按揭年期可长达25年。可是据记者所知，在加拿大投资购买土地是没有按揭贷款可以借的，李远娴说的是事实吗？
博学伟：而我们公司在9月15日刚刚改了制度。之前，无论是亚洲还是北美的客人，只要能支付三分之一左右的首期，和顿公司可以提供贷款的服务。而在制度修改之后，我们不再提供贷款服务，也就是说，客人必须支付购买土地的全额售价，相应改变的制度是，客人原本购买完整的一片土地，现在，如果不能付清想要购买的土地所需费用，那么我们便把土地分割开来出售。这样，可以满足不同客人的需要。李远娴说的按揭年限和价格在当时都属实。
星星生活记者：在该篇报导中还提到了"杭州办事处培训经理李其扩表示，该公司还设计有"五年回购"计划，如果土地储备一旦不能升值，便可由加拿大注册保险公司Adair提供担保，返还投资者本金。但记者从该公司内部获悉，Adair是和顿集团下属的保险公司。"这个情况是否属实？如果是和顿下属的公司，怎么可以提供保险？
比尔多迪：关于这篇报导的一些数据和用词，我们都觉得非常"interesting"，比如，你刚刚提到的Adair公司，这是一家"Assurance Company"，而不是"Insurance Company"，Adair根本不是我们公司下属的公司，而是一个完全独立的公司。这个公司协助我们预测市场风险，也可以说在一定程度上帮助我们的投资者降低投资风险。公司设有的"五年回购"计划是指，投资者在五年后，购买的土地储备如果不能升值，他可以提出要拿回本金，这是在合同里注明的。
博学伟：说到这里，我还想说一下，在9月30日，我们接到了杭州市工商税务局的电话，说是有人致电市政厅热线，查问关于我公司的一系列情况。当局要求我们提供营运执照之类的材料，我想，这就是这篇报道的记者拿到的一些信息的来源。可是，让我们所吃惊的是，该记者除了从杭州和香港地区的相关人员了解情况外，并没有同加拿大总公司的高级管理层人员进行沟通，两篇报导中的也有数据的错误，比如，有一篇把我们公司的注册资金说成了四十亿，呵呵，我也希望是这个数字，可是实际上多了一个零。在两篇报导发表后，实际上我们(公司高层管理人员)已经和记者见了面，在进行了面对面的沟通后，双方都认为有必要有一篇追踪报导。倒不是指责记者早前的报道，我们不排除可能是我们自己公司员工在答记者问时有疏漏的可能。但是，无论如何我们不希望公司的声誉受到影响。到目前为止，我们还没有接到他们发表追踪报导的信息，不过我们相信，一旦有相关的文章发表，他们会通知我们的。
我们除了向杭州市工商局等政府机构提供相应资料外，也和他们进行了的沟通。而他们在了解了情况后，也向我们提了一些非常好的建议，比如，应该在杭州注册一个分公司，而不只是一个办事处，有可能这些困惑都起源于杭州的办事处并不是注册公司。同时我们到卡加利的中国领事馆和卡加利贸易部亲自递交了书面的信件和资料，来说明我们公司的经营情况和范围。其实，如果没有发生这些事情，明年我们也打算在杭州注册一个公司。中国的市场潜力非常大，有实力的投资者很多。
星星生活记者：从你们公司的销售额来看，亚洲市场和北美市场所占的比例是多少呢？中国在亚洲市场占的比例又有多少呢？
比尔多迪：二年前公司开始了试探拓展中国市场，近些年来中国经济发展展迅猛，没有任何一个有实力的国际化公司会疏漏中国市场。我觉得我们公司进驻中国已经晚了，但还不算太晚。在未来几年我们仍然会非常重视中国的市场。就拿近三年来说，亚洲市场和北美市场的营业额约占一半，而中国目前的营业额仅占到2%左右，我相信，未来中国的市场将远不止这个数字。
买卖前后的税务
星星生活记者：在《21世纪经济报道》记者费常泰的文章中提到“由于中外土地制度不同，国人了解极少。本报记者从中国驻加拿大大使馆商务处获悉，在加拿大可以自由买地，但财产税收较重。境内居民在接触涉外购地项目时应格外重视投资风险”，星星生活早前报导亦提到“针对境外的人在加拿大购买土地的法律程序问题，来加十多年的张金鹏律师表示，境外的人在卖地的时候，政府会要求律师HOLD住售价的25%，直到卖主拿到一种叫外国人清税证明的单据，才能在政府相关部门一手交钱以手交”单“，最终完成买卖的交割。”中国人投资加拿大的土地除了交加国的税，在中国还要再交税吗？
比尔多迪：和顿公司不提供税务方面的详细咨询和建议。投资者在加拿大买卖土地，有赢利肯定都是要交税的，我们认为普通人都知道，至于交多少税取决于收入为多少。而且，我们公司在替客人卖掉土地后，亦会由会计师计算应缴税额，公司扣留应缴税款，客人拿到手的钱已经是扣除了税后的净收入。至于在中国是否还要交税，我不清楚。但是到现在为止，无论哪国的境外投资者，在询问的税务问题时都是问"我们在加拿大要交多少税？"从来没人问我们要在自己国家交多少税。
采访手记：11月17日下午，采访进行了约一个半小时，天空中飘起了小雪。没有想到的是，原先以为一场充满硝烟的采访竟然在一个非常温馨而轻松的氛围下开始。就在踏进会议室的一瞬间，我们听到的是“we bought the snow from calgary to toronto！”，我们看到的是两位丝毫没有架子、面带微笑的高层管理者。比尔多迪在和星星生活记者道别的时候说，“我们公司邀请你们来卡加利公司总部看看，也可以参观一下和顿公司和投资者一起拥有和发展的土地。我知道对于很多没有和我们有过交往的人来说，买卖土地听上去很不可思议，我完全理解身处加拿大境外、却要投资这里土地的人所产生的疑问和怀疑。很多事情还是需要多了解，多沟通。不过对于中国的市场来说，因为毕竟是境外投资，有一定风险，我们也希望投资者能慎重考虑，这其实是一件好事。”
香港投资者又怎么说？
星星生活记者力图对加拿大和顿公司的背景、业务和经营方式挖取更多的情况，显然，和顿公司高层管理人员透露的关于中国方面业务的细节和早前中国媒体的两篇报导有很多出入。星星生活记者更关心的是有没有可能采访到实际的投资者呢，他们是如何看待和顿公司的土地买卖与增值的呢？他们盈利了吗？通过卡加利和顿总公司提供的信息，星星生活记者拨通了来自香港的投资者Rita Leung女士的电话。
记：我是多伦多的星星生活报、星网的记者，想冒昧地占用你几分钟时间，有几个关于你在和顿公司投资的比较私人的问题想采访一下你可以吗？
Rita：有多私人啊？你不会问我投资了多少钱，赚了多少钱吧......(笑)
记：请问你是从哪里移民过来的？你是在和顿公司又投资吧？什么时候开始的？你是怎么知道这家公司的？投资了多久？
Rita：我是97年移民从香港来加拿大的。说到在和顿的投资，其实最早是在7、8年前。那时我还在香港，好像是一个暑假，在加拿大留学的儿子回香港看我们，有一天，经过尖沙嘴海港城附近的一家酒店，和顿公司在那里有展示出售土地的图片。土地有加拿大的也有美国的，当时因为我儿子在加拿大，所以我们好奇的看看，儿子说卡加利是西面的一个城市，挺好的。当时香港银行的利息很低，我们想，反正手头上有多余的钱，不如试试看，于是就投资了一块土地。后来我移民加拿大，也定居在卡加利。早前买的土地升值了，有的也卖了，不过等升值等了很久，五年左右吧，有的更久．主要是什么时候发展商看中你的地了就可以卖，反正和顿公司的人会通知我，因为地有的是分开来卖的，所以时间不同，钱也是分批拿回来的。
记：现在还有继续买地吗？在和顿的投资有没有象当初他们介绍的那样有那么多的回报？你身边有没有朋友通过买地投资的呢？Rita：我从和顿公司买了不少地呢！陆续每年都有通过卖地赚的收入。至于回报是否象他们讲得那样，这个很难讲，每块地都不同。其实我认为“炒”地不象“炒”股票，风险和期望值都很高，尤其在北美，整个市场比较稳定。如果我没赚钱也就不会不断地跟他们买地，对吧？其实我身边的朋友也有通过和顿投资。他们公司的服务很好，如果有建筑商或者买家要买我的地，公司就会通知我，问我是否愿意现在出售，或者帮我分析是否等久一点可以赚多一点。反正，如果他们公司不好，我也不会跟你讲那么多，是吧？
房地产专题之西人看多伦多房产业的发展
对于众人关心的大多地区房地产市场近况，西人怎么看呢？地产公司ROYAL LEPAGE-THE BEACH OFFICE的老板Keith Burton表示，最明显的变化就是公众逐渐意识到让专业地产经纪代理买卖房产的必要性。他们对在买卖房产的过程中对地产经纪的工作更为认同和依赖。买卖方，特别是买方，通过地产经纪代理可以更完善、专业地选择、谈判来满足购房的各种需求。他并表示，近年来，低息贷款和"求大于供"的状况使房地产市场呈现25年来最长期的"卖方市场"，而且这种情况将一直持续到利率回升至买家认为过高而难以负担为止。
另一家地产公司HOMELIFE BAYVIEW的老板Tom Tauro对未来两年的房地产市场前景也同样持乐观态度。他表示，持续走低的房屋贷款利率和部分银行推出的零首期等刺激市民置业等因素将让房地产市场继续活跃。据他个人预计，较低的贷款利率将持续到2005年年中。另外，对房产市场推波助长的因素也包括自"911"事件后，人们在选择把金钱用于旅游、娱乐消费还是稳妥的较为稳妥的物业投资时，更倾向于投资房地产。在这些前提下，TOM也表示很看好潜力巨大的华人市场。在该公司的330位员工中，华人地产经纪占到了五分之一。 Tom告诉星星生活记者，该公司的地产经纪来自30多个国家，多元文化的交融可以充分体现在日常的工作中。但他认为，从事地产经纪行业，不管他们各自的母语是什么，英语能力过关始终是最重要的。因为在工作中，经纪面对的可能不仅是自己的客人，他同时要面对律师、另一方的经纪或者其他族裔的客人等。另外，要建立起稳定的客源，让客人在买房、卖房过程中对自己的服务满意，除了语言能力外，自身性格和交流、沟通、谈判能力和注重顾客的需要等也非常重要。
当星星生活记者问到Tom当初怎样从一个房地产经纪想到创办房地产公司时，他很简单明了地笑说只是因为自己想当老板。当然，事情并不象他说得那么轻松简单。HOMELIFE BAYVIEW房地产公司成立至今19年，已连续16年作为HOMELIFE连锁公司的第一分公司。TOM表示，任何人在创业过程中总会遇到困难，他同样也是。尤其是新移民，因为语言、适应能力、缺乏加国经验等问题找不到合适的工作，这都是正常的过程，关键是如何面对困难，寻找合适的解决办法。比如现在很多新移民因为找不到工作，而考虑通过经纪买生意自己当老板，这未尝不是件好事。华人选择生意比较注重生意的回报率，对于自己要投入的劳力、精力等反而不太记较，而西人在这方面则更重视生意今后的发展、省心省力等。
那么，既然语言和文化有差异，华人买房是否会选择西人房产经纪呢？对于这一点，ROYAL LEPAGE-THE BEACH OFFICE的老板Keith认为，使用母语交流固然容易沟通，但若要在一些很少华人经纪的地区买房，比如湖滩区，那就有一些华人购房者让西人地产经纪代理。不过他相信，同样的情况，如果有华人经纪可以选择，华人则倾向于选择华人地产经纪。同样的，市场上也不乏华人地产经纪代理西人客户的例子。
在华人报纸刊登过售房广告的西人地产经纪John Don Kwasnycia在接受星星生活记者访问时表示，在华人报纸刊登广告后有了和一些华人看房客的交流。以他个人的经验来说，华人的顾客比较看重物业的地点，居住区的学校和社区对他们来说很重要。而西人则可能会注重屋业周围的自然环境、升值潜力、前后院大小等，当然每个客人的需要是不尽相同的，也不能擅自笼统地归纳总结。他所接触的华人顾客比较细心，会注意到很多关于房产的细节问题，但在签署合约时，反而不会逐字斟酌，比较信任经纪。西人则通常会在签约时非常小心，提出很多问题。
在他所属的公司，不同族裔的地产经纪，尤其是移民，通常自己的顾客也以该族裔为主，能使用共同的亲切母语可能是一方面原因，更重要的则可能是对各自民族文化的理解。比如，以前有华人买房者向他提出要"风水"比较好的地段和朝向，他就不知道应该怎么理解。如果是华人的地产经纪，也许就可以提供一些好的建议。John还告诉星星生活记者，有位同事是巴基斯坦人，他自从业以来就只和巴基斯坦的顾客打交道，业绩也不错。这种现象在多元文化的城市是可以理解的。
正在忙碌着看房买房的西人Natasha White选择的地区就是华人比较集中的万锦市。她对星星生活记者表示，自己的买房经纪是西人，但所看的好几家房子，卖家的主人和经纪都是华人。她选择在万锦市买房子是因为工作地点在附近，最近的油价居高不下，所以买房子不得不考虑一下路程的远近。加上她觉得该区有很多华人的商场和超市，他们一家又喜欢吃中餐，所以会很方便。她的朋友、同事中也有很多华人，她觉得华人注重礼貌，处事谨慎，日常生活比较规律，对孩子的教育也相对严格，所以全家人在这里安家很放心。
另一家地产公司HOMELIFE BAYVIEW的老板Tom Tauro对未来两年的房地产市场前景也同样持乐观态度。他表示，持续走低的房屋贷款利率和部分银行推出的零首期等刺激市民置业等因素将让房地产市场继续活跃。据他个人预计，较低的贷款利率将持续到2005年年中。另外，对房产市场推波助长的因素也包括自"911"事件后，人们在选择把金钱用于旅游、娱乐消费还是稳妥的较为稳妥的物业投资时，更倾向于投资房地产。在这些前提下，TOM也表示很看好潜力巨大的华人市场。在该公司的330位员工中，华人地产经纪占到了五分之一。 Tom告诉星星生活记者，该公司的地产经纪来自30多个国家，多元文化的交融可以充分体现在日常的工作中。但他认为，从事地产经纪行业，不管他们各自的母语是什么，英语能力过关始终是最重要的。因为在工作中，经纪面对的可能不仅是自己的客人，他同时要面对律师、另一方的经纪或者其他族裔的客人等。另外，要建立起稳定的客源，让客人在买房、卖房过程中对自己的服务满意，除了语言能力外，自身性格和交流、沟通、谈判能力和注重顾客的需要等也非常重要。
当星星生活记者问到Tom当初怎样从一个房地产经纪想到创办房地产公司时，他很简单明了地笑说只是因为自己想当老板。当然，事情并不象他说得那么轻松简单。HOMELIFE BAYVIEW房地产公司成立至今19年，已连续16年作为HOMELIFE连锁公司的第一分公司。TOM表示，任何人在创业过程中总会遇到困难，他同样也是。尤其是新移民，因为语言、适应能力、缺乏加国经验等问题找不到合适的工作，这都是正常的过程，关键是如何面对困难，寻找合适的解决办法。比如现在很多新移民因为找不到工作，而考虑通过经纪买生意自己当老板，这未尝不是件好事。华人选择生意比较注重生意的回报率，对于自己要投入的劳力、精力等反而不太记较，而西人在这方面则更重视生意今后的发展、省心省力等。
那么，既然语言和文化有差异，华人买房是否会选择西人房产经纪呢？对于这一点，ROYAL LEPAGE-THE BEACH OFFICE的老板Keith认为，使用母语交流固然容易沟通，但若要在一些很少华人经纪的地区买房，比如湖滩区，那就有一些华人购房者让西人地产经纪代理。不过他相信，同样的情况，如果有华人经纪可以选择，华人则倾向于选择华人地产经纪。同样的，市场上也不乏华人地产经纪代理西人客户的例子。
在华人报纸刊登过售房广告的西人地产经纪John Don Kwasnycia在接受星星生活记者访问时表示，在华人报纸刊登广告后有了和一些华人看房客的交流。以他个人的经验来说，华人的顾客比较看重物业的地点，居住区的学校和社区对他们来说很重要。而西人则可能会注重屋业周围的自然环境、升值潜力、前后院大小等，当然每个客人的需要是不尽相同的，也不能擅自笼统地归纳总结。他所接触的华人顾客比较细心，会注意到很多关于房产的细节问题，但在签署合约时，反而不会逐字斟酌，比较信任经纪。西人则通常会在签约时非常小心，提出很多问题。
在他所属的公司，不同族裔的地产经纪，尤其是移民，通常自己的顾客也以该族裔为主，能使用共同的亲切母语可能是一方面原因，更重要的则可能是对各自民族文化的理解。比如，以前有华人买房者向他提出要"风水"比较好的地段和朝向，他就不知道应该怎么理解。如果是华人的地产经纪，也许就可以提供一些好的建议。John还告诉星星生活记者，有位同事是巴基斯坦人，他自从业以来就只和巴基斯坦的顾客打交道，业绩也不错。这种现象在多元文化的城市是可以理解的。
正在忙碌着看房买房的西人Natasha White选择的地区就是华人比较集中的万锦市。她对星星生活记者表示，自己的买房经纪是西人，但所看的好几家房子，卖家的主人和经纪都是华人。她选择在万锦市买房子是因为工作地点在附近，最近的油价居高不下，所以买房子不得不考虑一下路程的远近。加上她觉得该区有很多华人的商场和超市，他们一家又喜欢吃中餐，所以会很方便。她的朋友、同事中也有很多华人，她觉得华人注重礼貌，处事谨慎，日常生活比较规律，对孩子的教育也相对严格，所以全家人在这里安家很放心。
Saturday, February 14, 2009
2006年多伦多哪些CONDO不宜投资
JESSICA心情闲话：杨洪是我的最早的广告客户之一，也是我个人的地产经纪，后来，私下里我们更成了很好的朋友。记得当初他说的一句话“我是一个要做一件事，就会不顾一切很执著去努力的人，我一定会在多伦多当一个很成功的房产经纪”。他生活和爱情中的很多收获也来自这样的执著吧，我想 :)
(星星生活特稿记者陈明琰采访报导)近期我们的南方邻居美国房产市场的低迷现象让兄弟国家加拿大的物业投资者着实地捏了把汗。一些原本想买房或者投资物业的人难免心存疑虑。特别是本来就存在争议的CONDO市场，在目前的局势下更让投资者犹豫。星星生活记者采访了曾在本报发表过“投资CONDO等于炒楼花？”“多伦多Condo随想”等特稿，着重研究多伦多CONDO市场的地产经纪杨洪。希望借助他在CONDO投资领域颇有经验的专业眼光看看多伦多的房地产市场究竟现况是怎样，还能轻易就投资地产尤其是CONDO吗？
目前房产市场走向
美国房产市场的泡沫现象是否会影响加拿大？或者换句话说，加拿大是否存在房地产市场的泡沫现象呢？曾在美国居住学习过并随时关注美国房地产业的杨洪就此表示，美国的地产市场可以说用“山雨欲来”形容应该是比较贴切的。美国商务部9月份公布的数据显示，7月份美国的新房销售量比前一个月下降了4.3%，是今年2月以来的最低水平；与去年同期相比则下降21.6%，是过去12年来的最大降幅。同时，7月份美国旧房销售量下降了4.1%，创下2004年1月来的新低。
杨洪提到，现在有许多描写美国的地产泡沫正在破灭的文章，但读者并不知道这些地产泡沫倒底有多大。客观的讲，美国这几年的地产泡沫的主要发生地是东海岸的纽约，新泽西州，波士顿等城市，西海岸的加州及南部的弗罗里达，其他中部地区并没有多大的价格增幅。在这些泡沫地区，房屋的价格每年都是以两位数的幅度上涨。杨洪说，举个例子来说，他一个在NJIT的同学2003年在新泽西州买的一个比较好的区的CONDO TOWNHOUSE，当时的买价是29万，现在同一小区相同的房子卖价为49万。同样，三年前39万的独立房现在卖70万。相比较同期的美国经济指数和人均收入指数上涨的幅度，其涨幅离奇，绝对可称是泡沫。
杨洪认为，美国房地产迅速降温是一系列因素作用的结果，且各个因素环环相扣。抵押贷款利率连续17次走高是房屋销售量大幅下降的最主要原因。目前值得关注的是即使现在美国市场泡沫严重，大量房子在市场停滞，但是价格上并没有大跌。但是，如果此时如果继续加息，则美国房地产肯定会跌。这种趋势在美国上述泡沫明显地区将会尤为突出。
在加拿大，拿几个房产市场比较活跃的城市来讲，温哥华的房地产这几年的上涨幅度持续为两位数，卡尔加利的年上涨幅度甚至一度超过了50%，艾德蒙顿近期超过30%，多伦多基本在为6-8%之间，个别区在10%-13%。拿卡尔加利来说，3年前那里的平均房价不到20万，而如今已经超过了36万，在那里市中心的一个一室一厅的CONDO单位也卖到了35万。杨洪说，打个不太确切但比较通俗易懂的比方：如果几乎每个家庭都有人工作的大庆油田，那里的房价竟然高出虽有大量失业人口但仍是金融及商业中心的上海，你认为哪一个城市更有泡沫的可能？
杨洪认为，探索房地产投资的独特规律应该与研究别的学问不同。首先，房地产的投资应该是长期的，需要从历史的角度研究过去，现在和将来的房地产的走向，让自己从更长远的角度去思考；其次，要让自己从个人生活的小圈子里跳出来思考问题，否则容易以偏盖全。这里面包括，如果听说你的朋友或者邻居卖房子卖了一个好价钱，我们就理解为现在的市场是好的，否则就是市场不好了，这样理解是片面的。房地产买卖中每一个CASE都不同，实在是不能用一两个身边发生的故事去概括整个市场，这些个别的CASE只能用做参考。更多的关注一下统计数据会对了解市场更有帮助。再有，多伦多有很多不同的区，不同的区在未来的走向也会不同。原则上如果一个区的人均收入在下降，那么这个区的房价是不可能有太大的上涨空间的。做为一个专业的地产投资者，我们必须客观的看到整个北美是存在泡沫现象的，但这个结论不是针对所有物业和所有地区。
杨洪表示，个人观点来看，多伦多的住宅泡沫市场主要集中在两类：一类是几年前市价30-35万，目前市价已经涨到50-60万的独立屋，这一点从现在的二手房交易市场的交易活跃度的对比来看，就容易得到证明。现在Listing Price在45万-60万之间的房产Days On Market就比20万到30万房产的时间长很多。但并不是说，这类的房价近几年会大跌，总体来说独立屋价格明显下跌的可能性不大，只是相对高价位的独立屋以及豪宅放在市场上会卖得更慢些，或者投机炒房的人会转而面对现实，降价处理；另一类就是今年下半年开始的不良现象，一部分发展商被近段时间喜人的期房销售形势冲昏头脑，不切实际的提高一些CONDO期房的销售价格，形成许多地方新的CONDO项目价格太高(Overpriced)。
杨洪笑着说，“我这个观点一说，一定得罪很多人,包括不少投机的人和地产发展商。可是我觉得应该实事求是，把我知道的如实情况告诉大家，希望不要太多的人不了解情况，乱跟风，误打误撞，吃亏上当！至于大家是不是认同，则是另外一码事。”
房产投资市场分不同层面
几年前，也许你随便买了个房子，现在就升值了。可是目前情况已经有所改变。杨洪表示，在目前诸多因素的影响下，加拿大的房地产市场已经没有了普遍升值的大环境，那么投资者就必须考虑更多的因素，作更慎重和理性的决定。他说，其实在加拿大的房产投资分为很多层次，据他个人理解，他把投资类型总结为七个层次，并画出了一个房产投资层面金字塔图(图略)。
可以很肯定的是，不同层次的投资，资金投入不同，风险不同，当然回报率也不同。在这个图解中的不同层次，自下而上，投资所需要的资金规模越来越大，回报率也越高，但风险则越大，同时对专业知识，经验及市场了解程度，资金运作水平等的要求也越高。
这个图解可以帮助地产投资者在投资前了解不同的地产投资要有不同的成本与投入，同样要有不同的期望值。在行动以前，最好给自己一个定位，搞清楚自己在哪个层面上，最适合作哪种投资。自己的努力方向是什么。
什么人不适合房产投资
从上面的房产投资金字塔图可以分析，大部分华人新移民的房地产投资位于底部的1-3层。那么哪些人不适合投资房地产呢？
杨洪认为，有了地产投资层次的理念，就比较容易说清楚很多道理：
首先，资金及心理准备尚不能达到某个层次要求的人，不适合参与该层面的投资。同样，如果有足够的资金实力及各方面条件成熟的人，就不必拘泥于过低层次或较低回报率的地产投资层面了；
其次，更具体的讲，在目前房产市道不明确的前提下，未来收入不稳定的人不适合投资。杨洪说，如果问什么叫“收入不稳定”，那么举个简单的例子来作标准：就是，如果一套以租养房的投资房在付了首期款后，3个月房子没有租出去的情况下也不会“破产”，或者说不用“割肉”，那就不会有太大风险。另外，不了解房地产投资的特性，仍然分不清地产投资和投机的根本区别，对房地产投资有明显投机心态的人目前不适合投资。
还有，喜欢钻牛角尖，看问题片面，做事情犹豫不决的人，往往抓不住机会，不适应投资；最后，房地产市场是一种长线的投资，一般预期5-10年的回报期，所以年龄偏大的投资者(如大于75岁)亦不太适合投资地产。
多伦多有哪些CONDO不宜投资
对多伦多CONDO市场非常熟悉并颇有见解的杨洪曾经在星星生活的星地产专刊发表过“投资CONDO等于炒楼花？”等文章，在社区里引起很大反响，其中当然有赞同的，亦有反对的。对于他之前提到的多伦多有哪些CONDO不宜投资的话题，杨洪侃侃而谈。“我这里指的CONDO前提是纯粹投资的类型”他说，“现在在多伦多买Condo,一定要小心谨慎，将近有80%的Condo其实根本就不适宜投资了。简单的概括：目前有四种CONDO不适合投资：1。30年以上，管理费在$0.55/Sf以上的旧CONDO，因为管理费太贵，而且这样的CONDO往往经常性需要大修，以后将很难升值及出手；2。未来两年内有可能要征收太高的Special Assessment*的CONDO；3。交通不方便或人均收入及社区环境走下坡路的区域的CONDO；4。目前Over priced的部分预售房，以黄金分割率原则计算，首付25%，交房以后维持性的投资回报率达不到8%，或者说交房时的租金行情不能基本抵削每月所有成本的CONDO期房。”
那么针对多伦多不同的区，Over Priced有没有一个价格参考呢？杨洪说“我可以举一些个人总结的出的数据给大家参考。重点了解每个项目的起价：如，士嘉堡超过$300/Sq feet；North York-Yonge交Sheppard或Finch超过$400/Sq feet；万锦，烈治文山，密市超过$350/Sq feet；市中心地铁沿线超过$400/Sq feet或不在地铁沿线超过$350/Sq feet……这些数据可以作为一个粗略的参考标准。当然，这还要牵涉到一些其它因素，但如果上述相应区域的期房CONDO起价超过以上数字，那么投资回报率就很难保证了。”
说到这里，杨洪又举了个例子，以市中心DOWNTOWN的CONDO为例，3年前每平方尺起价是$250-$280，2年前$280-$320，去年为$300-$350，而今年则为$350-$450；在整体房价上升仅为6%-8%的多伦多，这意味着这几年在这个区域的CONDO期房市场的回报率是高于华人聚居区普通独立房的增值回报率的。但是值得小心的是，从今年下半年来看，部分建CONDO的发展商们存在过于乐观，过于贪心的情况。他认为如果是把本该明年涨到$400-$450的起始价格拿到今年来卖，则要慎重考虑了。
房地产市场走向始终是热门话题，因为这个市场是和我们大部分华人移民切身相关的问题。杨洪在采访结束时说，“你的采访文章一发表，肯定又会引来很多争论声。不过，我始终觉得，我个人也喜欢投资CONDO，但绝对不是什么CONDO都买。当我最近看到几个很难有增值潜力的期房开售时门口竟然还排起长队，我真的很担心。还有，同样一个项目，什么时候去买，也很重要。如果是买来自住，什么时候买都没有问题，但是投资就不同了。如果当你看到报纸和电视上铺天盖地的广告才凑热闹去买，那你买的价格就已经比赶在你前面的人贵了。买楼花是有窍门的，购买的时机往往是你收益与否的关键，要找对时间找准人。“他说，”房地产的投资者一定要慎重！移民在这里挣钱不容易，地产投资就更要谨慎再谨慎。我把自己的个人观点告诉大家，希望能有一些借鉴的价值。”
*杨洪解释：在每个月的Condo管理费中，一般90%用于平时的维护保养，另外10%作为储备基金。当一个Complex需要大修时，如果储备基金不够，加上并没有大幅度增加管理费的话，则要每户分摊储备基金不足的部分，这一部分就叫Special Assessment。
(星星生活特稿记者陈明琰采访报导)近期我们的南方邻居美国房产市场的低迷现象让兄弟国家加拿大的物业投资者着实地捏了把汗。一些原本想买房或者投资物业的人难免心存疑虑。特别是本来就存在争议的CONDO市场，在目前的局势下更让投资者犹豫。星星生活记者采访了曾在本报发表过“投资CONDO等于炒楼花？”“多伦多Condo随想”等特稿，着重研究多伦多CONDO市场的地产经纪杨洪。希望借助他在CONDO投资领域颇有经验的专业眼光看看多伦多的房地产市场究竟现况是怎样，还能轻易就投资地产尤其是CONDO吗？
目前房产市场走向
美国房产市场的泡沫现象是否会影响加拿大？或者换句话说，加拿大是否存在房地产市场的泡沫现象呢？曾在美国居住学习过并随时关注美国房地产业的杨洪就此表示，美国的地产市场可以说用“山雨欲来”形容应该是比较贴切的。美国商务部9月份公布的数据显示，7月份美国的新房销售量比前一个月下降了4.3%，是今年2月以来的最低水平；与去年同期相比则下降21.6%，是过去12年来的最大降幅。同时，7月份美国旧房销售量下降了4.1%，创下2004年1月来的新低。
杨洪提到，现在有许多描写美国的地产泡沫正在破灭的文章，但读者并不知道这些地产泡沫倒底有多大。客观的讲，美国这几年的地产泡沫的主要发生地是东海岸的纽约，新泽西州，波士顿等城市，西海岸的加州及南部的弗罗里达，其他中部地区并没有多大的价格增幅。在这些泡沫地区，房屋的价格每年都是以两位数的幅度上涨。杨洪说，举个例子来说，他一个在NJIT的同学2003年在新泽西州买的一个比较好的区的CONDO TOWNHOUSE，当时的买价是29万，现在同一小区相同的房子卖价为49万。同样，三年前39万的独立房现在卖70万。相比较同期的美国经济指数和人均收入指数上涨的幅度，其涨幅离奇，绝对可称是泡沫。
杨洪认为，美国房地产迅速降温是一系列因素作用的结果，且各个因素环环相扣。抵押贷款利率连续17次走高是房屋销售量大幅下降的最主要原因。目前值得关注的是即使现在美国市场泡沫严重，大量房子在市场停滞，但是价格上并没有大跌。但是，如果此时如果继续加息，则美国房地产肯定会跌。这种趋势在美国上述泡沫明显地区将会尤为突出。
在加拿大，拿几个房产市场比较活跃的城市来讲，温哥华的房地产这几年的上涨幅度持续为两位数，卡尔加利的年上涨幅度甚至一度超过了50%，艾德蒙顿近期超过30%，多伦多基本在为6-8%之间，个别区在10%-13%。拿卡尔加利来说，3年前那里的平均房价不到20万，而如今已经超过了36万，在那里市中心的一个一室一厅的CONDO单位也卖到了35万。杨洪说，打个不太确切但比较通俗易懂的比方：如果几乎每个家庭都有人工作的大庆油田，那里的房价竟然高出虽有大量失业人口但仍是金融及商业中心的上海，你认为哪一个城市更有泡沫的可能？
杨洪认为，探索房地产投资的独特规律应该与研究别的学问不同。首先，房地产的投资应该是长期的，需要从历史的角度研究过去，现在和将来的房地产的走向，让自己从更长远的角度去思考；其次，要让自己从个人生活的小圈子里跳出来思考问题，否则容易以偏盖全。这里面包括，如果听说你的朋友或者邻居卖房子卖了一个好价钱，我们就理解为现在的市场是好的，否则就是市场不好了，这样理解是片面的。房地产买卖中每一个CASE都不同，实在是不能用一两个身边发生的故事去概括整个市场，这些个别的CASE只能用做参考。更多的关注一下统计数据会对了解市场更有帮助。再有，多伦多有很多不同的区，不同的区在未来的走向也会不同。原则上如果一个区的人均收入在下降，那么这个区的房价是不可能有太大的上涨空间的。做为一个专业的地产投资者，我们必须客观的看到整个北美是存在泡沫现象的，但这个结论不是针对所有物业和所有地区。
杨洪表示，个人观点来看，多伦多的住宅泡沫市场主要集中在两类：一类是几年前市价30-35万，目前市价已经涨到50-60万的独立屋，这一点从现在的二手房交易市场的交易活跃度的对比来看，就容易得到证明。现在Listing Price在45万-60万之间的房产Days On Market就比20万到30万房产的时间长很多。但并不是说，这类的房价近几年会大跌，总体来说独立屋价格明显下跌的可能性不大，只是相对高价位的独立屋以及豪宅放在市场上会卖得更慢些，或者投机炒房的人会转而面对现实，降价处理；另一类就是今年下半年开始的不良现象，一部分发展商被近段时间喜人的期房销售形势冲昏头脑，不切实际的提高一些CONDO期房的销售价格，形成许多地方新的CONDO项目价格太高(Overpriced)。
杨洪笑着说，“我这个观点一说，一定得罪很多人,包括不少投机的人和地产发展商。可是我觉得应该实事求是，把我知道的如实情况告诉大家，希望不要太多的人不了解情况，乱跟风，误打误撞，吃亏上当！至于大家是不是认同，则是另外一码事。”
房产投资市场分不同层面
几年前，也许你随便买了个房子，现在就升值了。可是目前情况已经有所改变。杨洪表示，在目前诸多因素的影响下，加拿大的房地产市场已经没有了普遍升值的大环境，那么投资者就必须考虑更多的因素，作更慎重和理性的决定。他说，其实在加拿大的房产投资分为很多层次，据他个人理解，他把投资类型总结为七个层次，并画出了一个房产投资层面金字塔图(图略)。
可以很肯定的是，不同层次的投资，资金投入不同，风险不同，当然回报率也不同。在这个图解中的不同层次，自下而上，投资所需要的资金规模越来越大，回报率也越高，但风险则越大，同时对专业知识，经验及市场了解程度，资金运作水平等的要求也越高。
这个图解可以帮助地产投资者在投资前了解不同的地产投资要有不同的成本与投入，同样要有不同的期望值。在行动以前，最好给自己一个定位，搞清楚自己在哪个层面上，最适合作哪种投资。自己的努力方向是什么。
什么人不适合房产投资
从上面的房产投资金字塔图可以分析，大部分华人新移民的房地产投资位于底部的1-3层。那么哪些人不适合投资房地产呢？
杨洪认为，有了地产投资层次的理念，就比较容易说清楚很多道理：
首先，资金及心理准备尚不能达到某个层次要求的人，不适合参与该层面的投资。同样，如果有足够的资金实力及各方面条件成熟的人，就不必拘泥于过低层次或较低回报率的地产投资层面了；
其次，更具体的讲，在目前房产市道不明确的前提下，未来收入不稳定的人不适合投资。杨洪说，如果问什么叫“收入不稳定”，那么举个简单的例子来作标准：就是，如果一套以租养房的投资房在付了首期款后，3个月房子没有租出去的情况下也不会“破产”，或者说不用“割肉”，那就不会有太大风险。另外，不了解房地产投资的特性，仍然分不清地产投资和投机的根本区别，对房地产投资有明显投机心态的人目前不适合投资。
还有，喜欢钻牛角尖，看问题片面，做事情犹豫不决的人，往往抓不住机会，不适应投资；最后，房地产市场是一种长线的投资，一般预期5-10年的回报期，所以年龄偏大的投资者(如大于75岁)亦不太适合投资地产。
多伦多有哪些CONDO不宜投资
对多伦多CONDO市场非常熟悉并颇有见解的杨洪曾经在星星生活的星地产专刊发表过“投资CONDO等于炒楼花？”等文章，在社区里引起很大反响，其中当然有赞同的，亦有反对的。对于他之前提到的多伦多有哪些CONDO不宜投资的话题，杨洪侃侃而谈。“我这里指的CONDO前提是纯粹投资的类型”他说，“现在在多伦多买Condo,一定要小心谨慎，将近有80%的Condo其实根本就不适宜投资了。简单的概括：目前有四种CONDO不适合投资：1。30年以上，管理费在$0.55/Sf以上的旧CONDO，因为管理费太贵，而且这样的CONDO往往经常性需要大修，以后将很难升值及出手；2。未来两年内有可能要征收太高的Special Assessment*的CONDO；3。交通不方便或人均收入及社区环境走下坡路的区域的CONDO；4。目前Over priced的部分预售房，以黄金分割率原则计算，首付25%，交房以后维持性的投资回报率达不到8%，或者说交房时的租金行情不能基本抵削每月所有成本的CONDO期房。”
那么针对多伦多不同的区，Over Priced有没有一个价格参考呢？杨洪说“我可以举一些个人总结的出的数据给大家参考。重点了解每个项目的起价：如，士嘉堡超过$300/Sq feet；North York-Yonge交Sheppard或Finch超过$400/Sq feet；万锦，烈治文山，密市超过$350/Sq feet；市中心地铁沿线超过$400/Sq feet或不在地铁沿线超过$350/Sq feet……这些数据可以作为一个粗略的参考标准。当然，这还要牵涉到一些其它因素，但如果上述相应区域的期房CONDO起价超过以上数字，那么投资回报率就很难保证了。”
说到这里，杨洪又举了个例子，以市中心DOWNTOWN的CONDO为例，3年前每平方尺起价是$250-$280，2年前$280-$320，去年为$300-$350，而今年则为$350-$450；在整体房价上升仅为6%-8%的多伦多，这意味着这几年在这个区域的CONDO期房市场的回报率是高于华人聚居区普通独立房的增值回报率的。但是值得小心的是，从今年下半年来看，部分建CONDO的发展商们存在过于乐观，过于贪心的情况。他认为如果是把本该明年涨到$400-$450的起始价格拿到今年来卖，则要慎重考虑了。
房地产市场走向始终是热门话题，因为这个市场是和我们大部分华人移民切身相关的问题。杨洪在采访结束时说，“你的采访文章一发表，肯定又会引来很多争论声。不过，我始终觉得，我个人也喜欢投资CONDO，但绝对不是什么CONDO都买。当我最近看到几个很难有增值潜力的期房开售时门口竟然还排起长队，我真的很担心。还有，同样一个项目，什么时候去买，也很重要。如果是买来自住，什么时候买都没有问题，但是投资就不同了。如果当你看到报纸和电视上铺天盖地的广告才凑热闹去买，那你买的价格就已经比赶在你前面的人贵了。买楼花是有窍门的，购买的时机往往是你收益与否的关键，要找对时间找准人。“他说，”房地产的投资者一定要慎重！移民在这里挣钱不容易，地产投资就更要谨慎再谨慎。我把自己的个人观点告诉大家，希望能有一些借鉴的价值。”
*杨洪解释：在每个月的Condo管理费中，一般90%用于平时的维护保养，另外10%作为储备基金。当一个Complex需要大修时，如果储备基金不够，加上并没有大幅度增加管理费的话，则要每户分摊储备基金不足的部分，这一部分就叫Special Assessment。
Subscribe to:
Posts (Atom)
.jpg){kind=link}
